Archi­tek­ten­ver­trag: Das Blatt wendet sich

Die Bezeich­nung „Archi­tekten und Richter“ ist in ihrer Bedeutung eher fehl­lei­tend. Recht findet ständig baube­glei­tend statt – und nicht nach­träg­lich im Gerichts­saal. Ebenso findet die Fest­le­gung eines großen Teils des Inhalts des Archi­tek­ten­ver­trages nicht nur bei Vertrags­un­ter­zeich­nung statt, sondern erst im Anschluss. In keiner anderen Berufs­gruppe trifft dies so sehr zu, da der Archi­tek­ten­ver­trag ein Entwick­lungs­ver­trag oder besser, ein Konkre­ti­sie­rungs­ver­trag ist. Ein Verständnis des Archi­tek­ten­ver­trages als Entwicklungsvertrag/​Konkretisierungsvertrag erlangt man durch ein dementspre­chendes Verständnis der werk­ver­trag­lich verein­barten Beschaf­fen­heit. Seit jeher zerbre­chen sich Juristen, Archi­tekten und Bauherren den Kopf darüber, was eigent­lich die geschul­dete Archi­tek­ten­leis­tung oder die geschul­dete Beschaf­fen­heit (-en?) sind.

Mal heißt es: „Das Entste­hen­lassen eines mangel­freien Bauwerks!“ Ein anderes Mal heißt es: „Aber Kosten können keine Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung sein!“ Mancher spricht auch von einer Trennung zwischen „Leis­tungs­zielen“ und „Leis­tungs­um­fang“ bezie­hungs­weise zwischen „Beschaf­fen­heit des Objekts“ und „Beschaf­fen­heit der Planung“. Richtig ist jeden­falls, dass ein Architekt nicht selbst ein Bauwerk errichtet, weswegen ein soge­nanntes geistiges Werk geschuldet ist. Streng genommen lässt der Architekt das Bauwerk auch nicht entstehen, denn der Bauherr beauf­tragt die errich­tenden Baufirmen, weswegen er das Bauwerk (körper­lich) entstehen lässt.

Unab­hängig von dem ebenso wohl­klin­genden wie sonder­baren Konstrukt „Entste­hen­lassen“, muss das Archi­tek­ten­werk jeden­falls mangel­frei sein. Was bedeutet mangel­frei? Das Gesetz besagt in § 633 BGB, ein Werk ist mangel­frei, wenn es die verein­barte Beschaf­fen­heit hat. Man wird zunächst fest­stellen, dass das Planungs­ge­werk zumeist drei Teil-Beschaf­fen­heits­teile hat. Erstens: Das zu planende Gebäude soll innerhalb eines mehr oder minder konkret fest­ge­legten Budgets verwirk­licht werden können. Zweitens: Das zu planende Gebäude soll in seiner Gestal­tung den mitge­teilten (oder mitzu­tei­lenden) Vorstel­lungen des Bauherrn entspre­chen. Drittens: Die Planung und Verwirk­li­chung soll dem mitge­teilten (oder mitzu­tei­lenden) zeit­li­chen Rahmen entspre­chen. Im Zuge des immer mehr in den Vorder­grund gehobenen Facility Manage­ment kommen als vierte Teil-Beschaf­fen­heit womöglich eine Kompo­nente zu Betriebs­kosten, Instand­hal­tungs­kosten und andere Fragen der Wirt­schaft­lich­keit hinzu.

Bei alledem ist es die Aufgabe des Archi­tekten, so früh wie möglich – bei Erkenn­bar­keit – auf einen Konflikt dieser Beschaf­fen­heits­teile zuein­ander hinzu­weisen. Dies ist die eigent­liche (Haupt-)Beschaffenheit des geistigen Werkes. Es heißt nicht: Plane mir ein Bauwerk, dass entweder meinen Wünschen entspricht, oder ich mir leisten kann. Statt­dessen heißt es: Ermittle dasjenige, was ich als Bauherr selbst zum Zeitpunkt der anfäng­li­chen Vertrags­un­ter­zeich­nung noch nicht selbst darstellen kann und decke so früh wie möglich auf, wenn meine Vorstel­lungen unmöglich sind bezie­hungs­weise sich wider­spre­chen.

Entwick­lungs­ver­trag / Konkre­ti­sie­rungs­ver­trag bedeutet daher, dass im Zeitpunkt der Unter­zeich­nung des Vertrages noch nicht feststeht, welche genauen (Teil-)Beschaffenheiten das zu planende Gebäude haben soll. Denn würden diese im Detail schon bestehen, so müsste zur Beschrei­bung bereits eine voll­stän­dige Ausfüh­rungs­pla­nung mit allen Details (beispiels­weise der Anbindung unter­schied­li­cher Bauteile) vorliegen und könnte dann als Anlage zum Archi­tek­ten­ver­trag genommen werden. Eine Archi­tek­ten­tä­tig­keit der Leis­tungs­phasen 1 bis 3 und 5 wäre dann entbehr­lich. Sie wissen, dass dies nie der Fall ist. Deswegen ist ein schritt­weises Heran­tasten an dasjenige notwendig, was letztlich das (eigent­lich von Anfang an) vertrag­lich geschul­dete Werk sein sollte. Diese Erkenntnis dürfte für Archi­tekten im Prinzip nichts Neues sein. Hingegen steht die logische Schluss­fol­ge­rung hieraus nicht immer im Fokus der Baube­tei­ligten (Bauherren, Planer und jeweils beratende Juristen). Das Bewusst­sein für die Notwen­dig­keit zur Entwick­lung der konkreten Darstell­bar­keit des ursprüng­lich vertrag­lich Verein­barten fehlt zumeist.

Wobei es in der Praxis nicht an Darstel­lungen oder Tätig­keits­er­geb­nissen fehlt. Vielmehr fehlt es häufig an der Bezug­nahme zur Konkre­ti­sie­rung der vertrag­lich geschul­deten Beschaf­fen­heit bezie­hungs­weise daran, dass ein jetzt darstell­bares, gefun­denes (Teil-)Ergebnis eine Konkre­ti­sie­rung des am Anfang nicht darstellbar Verein­barten ist. Die Steil­vor­lage hierzu ist das soge­nannte Zusam­men­fassen, Erläutern und Doku­men­tieren der Ergeb­nisse, das das Leis­tungs­bild der HOAI 2013 zum Ende der Leis­tungs­phasen 1, 2 und 3 vorsieht. Denn nach diesen Gedanken ist die Ergeb­nis­zu­sam­men­fas­sung, die durch den Auftrag­geber frei­ge­geben wird, ein Vertrags­do­ku­ment. Es ist zwar in der Regel kein Nachtrag zum Vertrag (also eine Vertrags­än­de­rung), aber eben doch eine Konkre­ti­sie­rung zum unver­än­dert vertrag­lich Verein­barten. Inhalts­ho­heit, Formu­lie­rungs­ho­heit und den Haupt­zu­griff auf die Gestalt dieses (Vertrags!-)Dokuments hat der Architekt, wenn er in seiner Vertrags­akte auch die jewei­ligen Planungs­frei­gaben und Planungs­pro­to­kolle mit den Bera­tungs­er­geb­nissen zur Kosten­kon­trolle vorhält.

Im besten Fall enthält damit dieses Vertrags­do­ku­ment nicht nur einzelne Teil­ergeb­nisse, sondern die eine geschul­dete (Haupt-)Beschaffenheit des Archi­tek­ten­ver­trages: Prüfen und Aufdecken unmög­li­cher, nicht unter einen Hut zu brin­gender Vorstel­lungen und die Bauher­ren­ent­schei­dungen zur Über­win­dung der aufge­deckten Ziel­kon­flikte. Dies kann dann Anknüp­fungs­punkt für einen echten vertrags­än­dernden Nachtrag (§ 10 HOAI) sein, was in einem zukünf­tigen Text in dieser Rubrik zu behandeln wäre.

Johannes Jochem

RA Johannes Jochem ist Fach­an­walt für Bau- und Archi­tek­ten­recht in der Kanzlei RJ Anwälte Jochem Part­ner­schafts­ge­sell­schaft mbB, Wiesbaden, und er ist Vertrau­ens­an­walt beim BDA Hessen.

Foto: David Kasparek