Freiheit in Gemein­schaft

Der Wunsch nach Freiheit stand nicht am Anfang der Projekt­über­le­gungen zu gemein­wohl­ori­en­tierten Immo­bi­li­en­ent­wick­lungen. Oder doch? Chan­cen­ge­rech­tig­keit mit gesell­schaft­li­cher Teilhabe und Selbst­ge­stal­tungs­spiel­räumen im Quartier; Kopro­duk­tion von Stadt, mit Frei­räumen für gemein­sames Tun und für Expe­ri­mente; Unab­hän­gig­keit von Rendi­te­druck zugunsten einer sozialen Rendite für das Quartier; Immo­bi­lien, die sich nützlich machen für sozialen Zusam­men­halt, nach­bar­schaft­liche Begegnung, gutes Zusam­men­leben und Gemein­wohl­enga­ge­ment – diese Ziele haben auf den zweiten Blick viel mit Freiheit zu tun. Freiheit, die nicht vom Eigen­in­ter­esse des Einzelnen, sondern vom Gemein­wohl­in­ter­esse im Quartier ausgeht; die für das Leben und Zusam­men­leben im Quartier neue Optionen schafft, Stadt­ent­wick­lung als Gemein­schafts­auf­gabe begreift, in Prozessen und Projekten zum aktiven Mittun ermäch­tigt und die Zukunft ermög­licht: über lang­fristig gesi­cherte, speku­la­ti­ons­freie Verfügung über die Grund­stücke.

Nachdem die Montag Stiftung Urbane Räume bereits Erfah­rungen bei der Beratung und Förderung von Betei­li­gungs- und Mitwir­kungs­pro­zessen in sozial benach­tei­ligten Quar­tieren gesammelt hatte, entschloss sie sich 2013, selbst in die Immo­bi­li­en­ent­wick­lung zu gehen. Mit den oben genannten Zielen im Blick wurde der Schritt in eine aktive Inves­toren- und Träger­rolle gewagt. Pilot­pro­jekt der gemein­wohl­ori­en­tierten Quar­tiers­ent­wick­lung, einer Strategie „Initi­al­ka­pital für eine chan­cen­ge­rechte Entwick­lung“, war die Nach­bar­schaft Samt­we­berei in Krefeld. Der Erfolg des Projekts machte Mut: Mitt­ler­weile befinden sich fünf weitere Projekte in der Umsetzung oder sind bereits reali­siert. Weitere sind in Vorbe­rei­tung und Entwick­lung.

Urbane Nach­bar­schaft Samt­we­berei in Krefeld

Bei der Reak­ti­vie­rung eines jahrelang brach­lie­genden Textil­areals in Krefeld mit zum Teil denk­mal­ge­schützter Bausub­stanz im Zeitraum 2014 bis 2018 wurden rund 4700 Quadrat­meter Nutz­fläche sowie 3000 Quadrat­meter öffent­li­cher Raum wieder­ge­wonnen und dafür acht Millionen Euro inves­tiert. Dabei konnten 37 Wohnungen in bunter Mischung, Büros und Ateliers für koope­ra­tives Arbeiten sowie Freiräume und Orte für Begegnung geschaffen werden. Mini­mal­in­va­sive Eingriffe ermög­lichten dabei kosten­güns­tige Flächen. Doch die Beson­der­heit des Projekts liegt im Beitrag zur gemein­wohl­ori­en­tierten Quar­tiers­ent­wick­lung. Die Immobilie befindet sich in einem sozial belas­teten, inner­städ­ti­schen Stadt­quar­tier, in dem rund 7000 Menschen leben. Soziales Wohnen und koope­ra­tives Arbeiten sind Ergebnis von Parti­zi­pa­tion und Teilhabe. „Neuer Platz fürs Viertel“ und ein „Nach­bar­schafts­zimmer“ sind neu geschaf­fener öffent­li­cher Raum. Die „Nach­bar­schaft­Stif­tung Samt­we­ber­viertel“ hat sich als Bürger­stif­tung vor Ort gebildet und betreibt die Begeg­nungs­räume mit Projekten aus dem Quartier. Aus der Vermie­tung der Immobilie werden Über­schüsse erwirt­schaftet, die in Form von Projekt­gel­dern und Raum­über­las­sungen voll­ständig ins Gemein­wesen fließen. Zudem verstehen sich die Nutzer des Areals nicht als „Insel­be­wohner“, sondern leisten mit rund 2500 „Vier­tel­stunden“ auch prak­ti­sche Beiträge für gute Nach­bar­schaft und sozialen Zusam­men­halt im gesamten Samt­we­ber­viertel.

KoFabrik in Bochum

Die zum Teil denk­mal­ge­schützten Verwal­tungs­ge­bäude der ehema­ligen Eisen­hütte in Bochum wurden nach jahre­langem Leerstand durch Entrüm­pe­lung, behut­samen Um‑, Rück- und Ausbau mit ener­ge­ti­scher Ertüch­ti­gung zur KoFabrik entwi­ckelt – ein Haus für koope­ra­tives Arbeiten und nach­bar­schaft­liche Begegnung. Zwischen 2018 und 2021 entstand so ein dem Gemein­wohl im inner­städ­ti­schen Imbusch­viertel dienender Ort mit rund 2000 Quadrat­meter Nutz­flä­chen. Darin befinden sich Büro‑, Werkstatt, Probe- und Atelier­räume, Physio-Studio, Café, Buchladen und das Herzstück: die Quar­tiers­halle. Hier begegnen sich die Nach­bar­schaft, Projek­te­ma­che­rinnen und koope­rativ tätige Unter­nehmen, Frei­be­rufler und Kreative, in sozialen und kultu­rellen Projekten Enga­gierte und Gewer­be­trei­bende des Viertels. Koor­di­niert über einen gemein­nüt­zigen Verein entwi­ckeln sie gemeinsam soziale, kultu­relle und nach­bar­schaft­liche Projekte, gestalten den öffent­li­chen Freiraum um das Haus und das gute Mitein­ander der Menschen im Viertel. Die Immobilie, in die rund 3,8 Millionen Euro brutto inves­tiert wurden, bietet dazu gute Räume. Über­schüsse aus der Bewirt­schaf­tung unter­stützen das gemein­nüt­zige Enga­ge­ment des Vereins, Miete­rinnen des Hauses tun dies über ihre „Vier­tel­stunden“ ebenso. Dafür wurde das Projekt 2022 mit dem Polis-Award für Soziale Quar­tiers­ent­wick­lung ausge­zeichnet.

Freiheit von Verwer­tungs­druck und Speku­la­tion – Rendite für das Gemein­wohl

Die wohl wich­tigste Grundlage für die gemein­wohl­ori­en­tierte Entwick­lung beider Projekte war und ist die lang­fris­tige Verfügung über die Grund­stücke und Immo­bi­lien frei von speku­la­tiven Verwer­tungs­in­ter­essen und Rendi­te­er­war­tungen. Die Räte der Städte Krefeld und Bochum trafen boden­recht­lich und stra­te­gisch bedeut­same Entschei­dungen, indem sie die städ­ti­schen Grund­stücke der Alten Samt­we­berei und der KoFabrik nicht meist­bie­tend verkauften. Statt­dessen vergaben sie diese im Erbbau­recht mit 60-jähriger Laufzeit und setzen den Erbbau­zins so lange aus, wie das Projekt gemein­nützig arbeitet. Für die Umsetzung wurden im Gegenzug von der Carl Richard Montag Förder­stif­tung eigene, gemein­nüt­zige Projekt­ge­sell­schaften gegründet und mit nicht rück­for­der­barem Eigen­ka­pital in Höhe von 30 Prozent der Gesamt­in­ves­ti­tionen ausge­stattet. In den Satzungen der „Urbanen Nach­bar­schaften“ wie auch in den Erbbau­rechts­ver­trägen und gemein­samen Koope­ra­ti­ons­ver­ein­ba­rungen ist verankert, dass Über­schüsse aus der Immo­bi­li­en­be­wirt­schaf­tung in gemein­nüt­zige Projekte und Akti­vi­täten des jewei­ligen Quartiers fließen sollen. Die Rendite der Immo­bi­lien ist dann eine soziale Rendite für Chan­cen­ge­rech­tig­keit im Quartier und diese ist lang­fristig, auch für die nächsten Gene­ra­tionen, gesichert.

Verfüg­bar­keit, chan­cen­ge­rechter Zugang zu und Bezahl­bar­keit von Raum begründen wesent­lich die Freiheit der Menschen in ihrer Stand­ort­wahl, in der Ausge­stal­tung des Wohn­mo­dells oder in der Entwick­lung unter­neh­me­ri­scher, kultu­reller und sozialer Projekte. In Krefeld hat das Erbbau­rechts­mo­dell, gekoppelt mit der gesi­cherten Finan­zie­rung und kosten­güns­tigem Bauen, den Wohnmix von öffent­lich geför­derten und frei­fi­nan­zierten Wohnungen unter­schied­lichster Größen – vom 25-Quadrat­meter-Appar­te­ment bis zur 140-Quadrat­meter-Maiso­nette­woh­nung, mit Mieten zwischen 5,30 und acht Euro pro Quadrat­meter ermög­licht. In den „Pionier­häu­sern“ in Krefeld und Bochum konnten jungen Unter­nehmen, Frei­be­ruf­lern, Studie­renden, Künstlern und Vereinen einfache Räume für eine Kaltmiete von drei bis 4,50 Euro pro Quadrat­meter zur Verfügung gestellt werden. Das brachte Menschen vom Küchen­tisch­ar­beits­platz ins Gemein­schafts­büro oder eigene Atelier, machte Seminar- oder Probe­räume bezahlbar.

Einfach bauen – Spiel­räume durch Reduktion

Ein baulicher Beitrag zur Leist­bar­keit der Räume über geringe Mieten und zur Kosten­re­du­zie­rung in den Projekten war das konse­quente Hinter­fragen von Ausbau­stan­dards über das bauord­nungs­recht­lich gebotene Maß hinaus. Das funk­tio­niert dann, wenn einfache, rohe und kosten­güns­tige Räume den Nutzern eigene Spiel­räume eröffnen, sie im Selbst­ausbau frei zu gestalten und weiter­zu­ent­wi­ckeln. Das lässt sich am Pionier­haus in Krefeld gut beschreiben:

Das ehemalige, 1960 errich­tete Verwal­tungs­ge­bäude der Alten Samt­we­berei sollte 2012 nach jahre­langem Leerstand abge­rissen werden, weil eine Umnutzung und Kern­sa­nie­rung zu aufwendig erschien. Seit September 2014 zeigt sich das Haus auf fünf Etagen und fast 1000 Quadrat­me­tern voller Leben, Ideen und Projekte: mit rund 60 Gestal­te­rinnen und Tüftlern, mit Geschäfts­leuten und Kultur­schaf­fenden, Agenturen und Frei­be­ruf­lern, Studie­renden und Initia­tiven. Ausgangs­punkt war die einfache Instand­set­zung des Gebäudes mit einem Budget von 230.000 Euro für eine Zwischen­nut­zung auf Zeit mit einfachen aber kosten­güns­tigen Miet­räumen, die sich die Nutzenden selbst nach eigenen Wünschen indi­vi­duell herrichten konnten. Das Ziel, mit drei Euro pro Quadrat­meter nieder­schwel­lige Miet­an­ge­bote für „Pioniere“ im Viertel zu schaffen, zwang zu mini­mal­in­va­sivem Umgang mit dem Bestand und zu einer neuen Wert­schät­zung der vorge­fun­denen Archi­tektur der 1960er-Jahre.

Die Chance zur Selbst­ge­stal­tung und freien Aneignung der Räume durch kreative, dem Stadtteil verbun­dene Nutzende ist nicht nur der immo­bi­li­en­wirt­schaft­liche Schlüssel für die Wieder­nut­zung des Gebäudes. Vielmehr haben gerade die zum Teil aus dem Umfeld der nahe­ge­le­genen Design­hoch­schule kommenden Miete­rinnen und Mieter aus dem Geist des Re- und Upcycling von Räumen, Mobiliar und Ausstat­tung eine eigene Ästhetik entwi­ckelt. Achim Pfeiffer vom Büro Böll Archi­tekten hat das auch bei der Bochumer KoFabrik prak­ti­zierte Prinzip, den durch frühere Einbauten verstellten Bestand behutsam zu entkernen und zu schauen, welcher Gewinn durch Wieder­ver­wen­dung oder neue Nutzung entstehen könnte, mit der Arbeit von Bild­hauern vergli­chen. Gemeint ist dabei das „Heraus­ar­beiten“ des Wesent­li­chen aus einem vorge­fun­denen Bestand durch Reduktion. Der Unter­schied besteht aller­dings darin, dass die Neuin­ter­pre­ta­tion nicht durch das Genie des Künstlers, sondern im Dialog mit den Nutzenden, ihren Anfor­de­rungen und ihren eigenen Beiträgen geleistet wird. Die mit wenigen wichtigen archi­tek­to­ni­schen Setzungen gestal­teten, ansonsten rohen, auf ihren Raum und die Kern­funk­tionen redu­zierten Bürolofts im Denk­mal­be­stand wie auch die Quar­tiers­halle in der Bochumer KoFabrik offen­baren dann ihre Flexi­bi­lität und Offenheit für unter­schied­lichste Nutzungen und Wand­lungen. Es ist das Sich-zurück­nehmen in der letzten Funk­ti­ons­zu­ord­nung oder Endge­stal­tung der Innen­räume, die den Miete­rinnen und Mietern in Immo­bi­lien oftmals unbe­kannte Frei­heiten für Eigenes wie auch für das Gemein­wohl geben. Das muss nicht zu Lasten guter Archi­tektur und Gestal­tung gehen, wie die Projekte zeigen.

Selbst­ge­stal­tungs­op­tionen und Gemein­wohl­enga­ge­ment

Der eigent­liche Wert der Umbau- und Entwick­lungs­stra­tegie bei den „Pionier­häu­sern“ liegt nicht nur im Nutzungs­im­puls für die Gebäude, sondern in der Akti­vie­rung zusätz­li­chen Enga­ge­ments der Nutzenden für ihr Viertel. Die „Pioniere“ finden hier nicht nur kosten­güns­tige Räume und Gestal­tungs­mög­lich­keiten, sondern auch Koope­ra­ti­ons­partner für Projekte und eine freund­schaft­lich geprägte „Community“. Im Gegenzug haben sie sich miet­ver­trag­lich verpflichtet, dem Viertel pro gemie­teten Quadrat­meter jährlich eine Arbeits­stunde ihres Know-hows zur Verfügung zu stellen. Auf diese Weise kommen jährlich in Krefeld rund 1300, in Bochum etwa 700 soge­nannte „Vier­tel­stunden“ an Enga­ge­ment und Kompetenz von kreativen, hand­werk­lich begabten oder in der Beratung erfah­renen Menschen fürs Viertel zusammen. Die Projekte und Beiträge reichen von der Heraus­gabe und Produk­tion einer Stadt­teil­zei­tung, über Anlei­tungen zum Baum­schei­ben­pflanzen, Inter­ven­tionen im öffent­li­chen Raum, Grafik­un­ter­stüt­zung für Stadt­teil­pro­jekte, Schü­ler­hilfen, Workshops mit Kindern und Jugend­li­chen, Über­set­zungs­leis­tungen, Orga­ni­sa­ti­ons­tä­tig­keiten für Feste bis hin zu Akti­vi­täten im gemein­nüt­zigen Quar­tiers­hal­len­verein oder in der Nach­bar­schaft­Stif­tung. Nun könnte man einwenden, dass nicht alles von den Mietern „frei­willig“ geleistet, sondern über das besondere Vermie­tungs- und Miet­ver­trags­mo­dell einge­for­dert wird. Ande­rer­seits ziehen die Projekte gerade auch Menschen an, die Lust haben auf sinn­volles Tun, auf Koope­ra­tionen und gemein­same Unter­neh­mungen – diese Optionen finden sie hier.

Kura­tierte freie Räume und Freiräume

Neben guten Räumen zum Wohnen und Arbeiten, finan­zi­ellen Über­schüssen für gemein­nüt­zige Projekte und neben der Zeit enga­gierter Mieter über ihre „Vier­tel­stunden“ dienen die Immo­bi­lien den Quar­tieren vor allem durch öffent­liche Räume. Sie sind frei zugäng­lich, nutzungs­neu­tral und nutzungs­offen, ermög­li­chen nach­bar­schaft­liche Begegnung, Kultur und Sport, Projekte und Aktionen, urbane Produk­tion und Zwischen­nut­zungen, gemein­sames Feiern oder – etwa in Coro­na­zeiten – Arbeiten oder Bildung bei frischer Luft.

Herzstück der KoFabrik ist die Quar­tiers­halle – ein sieben Meter hoher Raum mit Gale­rie­ebene und insgesamt 400 Qua­dratmetern Nutz­fläche. Das unge­teilte Erdge­schoss mit öffent­li­cher Zugäng­lich­keit wandelt mehrmals täglich die Nutzung und den Charakter. Die Halle ist alltäg­lich nutzbarer öffent­li­cher Raum zum Spielen, Haus­auf­ga­ben­ma­chen, sich Treffen oder Arbeiten. Hier finden Thea­ter­proben, Workshops, Seminare und kleinere Veran­stal­tungen, aber auch Aktionen wie etwa das regel­mä­ßige Haare­schneiden für Wohnungs­lose durch die „Barber Angels“ statt. Auf der Galerie befinden sich ein ruhigerer Seminar- sowie ein Coachingraum zur Anmietung, aber auch ein fest vermie­tetes Physio­the­ra­pie­studio. Hinzu kommt der davor liegende „Quar­tiers­garten“: eine ehemalige städ­ti­sche Rest­grün­fläche und Hunde­wiese an der Bundes­straße. Heute ist der „Quar­tiers­garten“ das grüne Wohn­zimmer des Viertels, mit selbst­ge­bautem Mobiliar, kleinen tempo­rären Garten­par­zellen, Bühne und Podesten.

Der Verein „Quar­tiers­halle in der KoFabrik“ stellt den Raum, der im Alltag allen zugäng­lich ist, mit vorhan­dener Infra­struktur nach­bar­schaft­li­chen Projekten und gemein­nüt­zigen Nutzern zur Verfügung. Orga­ni­sieren müssen diese ihre Veran­stal­tungen eigen­ver­ant­wort­lich. Auch gewerb­liche oder insti­tu­tio­nelle Nutzende orga­ni­sieren hier ihre Projekte selbst, zahlen aber Miete und finan­zieren so die laufenden Kosten.

In Krefeld bietet das Projekt neben einem 180 Quadrat­meter großen Nach­bar­schafts­zimmer mit Gastraum, Küche und „Hinter­zimmer“ vor allem auch neuen öffent­li­chen (Frei)raum. Auf 3000 Quadrat­me­tern Fläche unter dem Shed­hal­len­dach der ehema­ligen Textil­fa­brik ist ein neuer „Platz fürs Viertel“ entstanden. Die Shedhalle bietet ein außer­ge­wöhn­li­ches Stück Freiheit – einen leeren, nutzungs­of­fenen Raum mitten im dichten Stadt­quar­tier. Das Nutzungs­kon­zept wurde im Viertel über „Spie­le­abende“ mit Aktiven aus dem Stadtteil gemeinsam entwi­ckelt. Der leere Raum wurde ein Jahr lang mit einfachster Infra­struktur durch die Menschen des Viertels für seine Eignung erprobt, provi­so­risch ausge­stattet, verwan­delt und bespielt. Das weckte Phantasie, ließ Ideen und Projekte, aber auch Verant­wort­lich­keiten wachsen. Im Alltag finden jetzt quar­tiers­be­zo­gene Veran­stal­tungen um eine kleine Bühne, urbanes Gärtnern im nicht­über­dachten Bereich, Kleider- und Lebens­mit­tel­tausch­börsen, Spiel rund um einen Bauwagen, an der Tisch­ten­nis­platte oder auf der Boulebahn, Sport auf einem kleinen Sportfeld, Fahr­rad­re­pa­ratur in der Werkstatt – vor allem aber einfache nach­bar­schaft­liche Begegnung genügend Platz.

Freie und nutzungs­of­fene Räume für die Gemein­schaft benötigen Regeln für nach­bar­schaft­liche Verträg­lich­keit, die gemein­schaft­lich ausge­han­delt sind. Verant­wor­tung für Verkehrs­si­che­rung und Brand­schutz muss ernst genommen werden. Es geht um wech­sel­sei­tige Rück­sicht­nahme und Toleranz. Konflikte entstehen um Fragen von Sauber­keit und Ruhe­stö­rung, die zu mode­rieren sind. Wie geht man mit Vanda­lismus um? Gibt es eine Ausgren­zung von Gruppen?

Jenseits von gutem Raum braucht es daher auch Struk­turen für die nach­hal­tige Selbst­or­ga­ni­sa­tion gemein­schaft­li­cher Frei­heiten. Diese sind in den Projekten über ernst­ge­meinte Teilhabe- und Mitwir­kungs­an­ge­bote im Prozess entstanden. In Krefeld ist es eine Nach­bar­schaft­Stif­tung, die sich im Samt­we­ber­viertel rund um die Aufgabe der sozialen Quar­tiers­ent­wick­lung gegründet hat, in Bochum der zunächst aus der Mieter­schaft heraus gegrün­dete Quar­tiers­hal­len­verein, die das Kura­tieren der Räume und der Akti­vi­täten darin über­nehmen. Dahinter stehen immer Menschen, die sich mit viel Herzblut für das Gemein­wohl enga­gieren – ihr ehren­amt­li­ches Wirken ist wohl ein deut­li­cher Ausdruck von Freiheit.

Mehr davon

Die beschrie­benen Projekte sind baulich abge­schlossen und haben sich im gelebten Alltag bislang bewährt – wie immer gibt es Höhen und Tiefen. Die eigent­liche Heraus­for­de­rung aber liegt darin, die Projekte nicht als „fertig“ zu begreifen, sondern sie immer wieder für neue Akteu­rinnen und Akteure und neue Ideen zu öffnen; die Räume frei zu halten für noch nicht Gedachtes; sie weiter­zu­bauen und neu zu erfinden; ihre Unab­hän­gig­keit von Verwer­tungs­in­ter­essen zugunsten sozialer Renditen zu vertei­digen, um damit immer wieder Freiräume und Optionen für selbst­ge­stal­tete und gemein­schaft­liche Wege in die Zukunft zu schaffen. Schließ­lich gilt es, in der Gesell­schaft mehr von diesen „Immo­vie­li­en­pro­jekten“ zu orga­ni­sieren, die sich dem Gemein­wohl verpflichtet fühlen und den Menschen die Selbst- und Mitge­stal­tung von Stadt ermög­li­chen. Diese Freiheit müssen wir uns immer wieder nehmen.

Dipl.-Ing. Henry Beier­lorzer studierte Stadt­pla­nung an der RWTH in Aachen und arbeitete im Planungs­büro Peter Zlonicky + Kunibert Wachten, für die IBA Emscher Park sowie die Regionale 2006 im Bergi­schen Städ­te­dreieck. Neben eigenen Projekt­ent­wick­lungen und frei­be­ruf­li­cher Bera­tungs­tä­tig­keit beklei­dete er eine Gast­pro­fessur an der Uni Kassel. Seit 2014 ist er in der Geschäfts­füh­rung der Urbane Nach­bar­schaft Samt­we­berei; seit 2018 auch Projekt­ent­wick­lung der KoFabrik und Geschäfts­füh­rung für die Urbane Nach­bar­schaft Imbusch­platz in Bochum. Er ist Berater bei der Montag Stiftung Urbane Räume für die Umsetzung gemein­wohl­ori­en­tierter Immo­bi­li­en­pro­jekte in der Bauher­ren­rolle an der Schnitt­stelle zwischen UmBau­kultur, sinn­vollen Nutzungen und sozialer Inno­va­tion.