Wohnen umfassend denken

Als sich im Herbst 2015 die Situation in Deutsch­land aufgrund der hohen Zahl Geflüch­teter zuge­spitzt hatte, wurde auch der Blick auf den Wohnungs­markt geschärft. Doch die Lage dort war schon vorher aus der Balance geraten, es wurde nur inten­siver wahr­ge­nommen, was lange absehbar war. So finden wir uns im Herbst 2017, nachdem sich die Zahl der Geflüch­teten, die bei uns aufge­nommen werden, wieder stark reduziert hat, nach wie vor auch deswegen mit einer ange­spannten Lage auf dem Wohnungs­markt konfron­tiert, weil die Versäum­nisse auf diesem Gebiet sich auf mehr als zwanzig Jahre erstre­cken.

Sie betreffen die Art und den Umfang der Förderung, die soziale Segre­ga­tion begüns­tigte, sie betreffen die fehlende voraus­schau­ende Boden­be­vor­ra­tung der Gemeinden, sie betreffen auch die Illusion, die man sich aufgrund glaub­hafter Prognosen gemacht hat, dass die Bevöl­ke­rung Deutsch­lands abnehmen werde. Der Frage, wie ein Markt struk­tu­riert sein müsse, der auch auf die verän­derte Zusam­men­set­zung der Gesell­schaft, auf das steigende Durch­schnitts­alter, die viel­fäl­tigen Biogra­fien und Lebens­formen reagieren kann, wurde eine zu geringe Bedeutung zuge­messen. Schon Mitte der 1980er Jahre hatte Ulrich Beck darauf hinge­wiesen, dass es der Wohnungs­markt nahezu unmöglich mache, dass sich im Alltag fami­li­en­über­grei­fende Unter­stüt­zung orga­ni­siert. Das Buch, in dem das zu lesen ist, „Risi­ko­ge­sell­schaft“, gilt heute als Klassiker. Der Befund ist aktuell geblieben.

Das Wissen um die Fehler, die gemacht wurden, ist deswegen aber vor allem eine Verpflich­tung. Denn gerade mit diesem Wissen gilt es heute darauf zu dringen, dass die Wohnungs­po­litik nicht nur auf kurz­fris­tige Effekte zielt, sondern auf mittel- und lang­fris­tige Wirkungen achtet. Es geht darum, wie eine stabile Struktur in der Bewoh­ner­schaft und in der Mischung von Nutzungen erreicht werden kann. Es geht darum, jetzt Verfahren, die sich bewähren, zu verste­tigen, damit sie zukünftig als verläss­liche Instru­mente zur Verfügung stehen. Und es gilt, trotz aller gebotenen Eile, nicht in der Vergan­gen­heit mühsam errungene Quali­täten über Bord zu werfen, Standards, von denen gerade die Benach­tei­ligten der Gesell­schaft profi­tieren, wieder aufzu­geben.

Viel­leicht besteht jetzt auch die Chance, die unbe­quemen Fragen zu stellen, die in Zeiten der entspann­teren Marktlage keiner zu stellen wagte: Die nach einer fairen Besteue­rung von Boden­nut­zung etwa, danach, ob nicht die öffent­liche Hand – allen voran der Bund und die BIMA – einen anderen Umgang mit der nicht vermehr­baren Ressource Boden pflegen sollte, anstatt ihn an den Meist­bie­tenden zu verkaufen. Es liegt genug Erfahrung mit dem Instru­ment der Konzept­ver­gabe vor – warum nur wird sie nach wie vor so sparsam ange­wendet? Es ist danach zu fragen, wie die Orien­tie­rung am Allge­mein­wohl, zu dem das Grund­ge­setz Eigen­tümer verpflichtet, tatsäch­lich eingelöst wird. Wie sieht der Wohnalltag jener Menschen aus, die älter werdend, sich nicht auf ein fami­liäres Netzwerk verlassen können oder wollen? Wie kann man Bürger von vorn­herein stärker in die Stadt- und Raum­pla­nung einbe­ziehen? Wie können Genos­sen­schaften besser in die Stadt­ent­wick­lung einge­bunden werden?

Ein Blick in die Programme der Parteien zur Bundes­tags­wahl, den das Netzwerk Immo­vie­lien gewagt hatte, und dabei unter­suchte, was die Parteien zur Stadt- und Quar­tiers­ent­wick­lung zu sagen haben, ernüch­tert: Je konkreter die Fragen werden, desto seltener sind die Antworten, so lautete das Fazit: ein bitteres, wenn man bedenkt, dass die Wohnungs­frage eine der drän­genden unserer Tage ist und nicht durch das Bauen allein gelöst wird, das den Kontext nicht berück­sich­tigt.

Gebaut wird viel – aber zum Teil an den falschen Orten, weil es an ausglei­chender Steuerung fehlt. Es fehlt an der Ermu­ti­gung, die die Politik leisten könnte, um nicht nur die Sied­lungen der Nach­kriegs­zeit mit mehr­ge­schos­sigen Wohn­bauten in den Blick zu nehmen, sondern auch über die vielen Einfa­mi­li­en­haus­ge­biete nach­zu­denken. Hier ist ein sensibles und kluges Manage­ment gefragt – der Markt regelt hier nur, dass die Menschen möglichst lange, und sei es allein, in ihren dann viel zu großen Häusern wohnen bleiben, weil die Angebote in ihrem vertrauten Umfeld fehlen.

Mehr denn je muss noch das Bewusst­sein für einen breit ange­legten Ansatz geschaffen werden, der viele Ebenen berück­sich­tigt: der den Bestand und Neubau einschließt, der verschie­dene Wohn­formen und Wohn­mo­delle neben Stan­dard­lö­sungen etabliert, der die Möglich­keiten zur Förderung und Akti­vie­rung des zivil­ge­sell­schaft­li­chen Poten­zials nutzt, der Städte jeder Größen­ord­nung ebenso wie den länd­li­chen Kontext berück­sich­tigt und der Land, Kommunen und private Inves­toren glei­cher­maßen in die Pflicht nimmt. Eine einfache Antwort auf die Heraus­for­de­rung des Wohnungs­markts gibt es nicht.

Joachim Klie, Vorsit­zender des BDA Hessen, und Christian Holl, Landes­se­kretär des BDA Hessen

Zum Thema: Wohnen im Kontext. In der Gemein­schaft, im Quartier, in der Stadt. Heraus­ge­geben vom BDA Hessen. Online verfügbar unter www​.bda​-hessen​.de